Logic immo

Les Questions / réponses entre les professionnels et les Acquéreurs immobiliers

EVOLUTION DU MARCHE IMMOBILIER GLOBALEMENT ?

Tous les professionnels sont confiants en l’avenir ou les professionnels veulent le faire croire !! Car il en va de l’intérêt de leur propre business. Malgré les rumeurs, pour eux, le marché de l’immobilier est en bonne santé et a de bonne perspective de croissance au Maroc. Néanmoins, il est important de faire la part des choses, entre le neuf et l’ancien d’une part, et entre les segments de différents standings d’une part (logement économique, standing moyen et haut standing. Sur ce volet, ce sont les résidences touristiques et les produits de luxe, souvent destinés à la clientèle étrangère, qui ont le plus de difficulté a trouver des acquéreurs ou investisseurs. La crise a eu son effet, mais cela, depuis quelques mois déjà. Le logement social connaît aussi de mauvais jours en raison des prix moins adaptés aux niveaux initialement prévus et aux conditions plus restrictives de l’octroi de crédit. Le marché du moyen standing, lui, souffre du manque d’offres adéquates ou de surélévation des biens. La demande sur le marché de l’occasion devient quant à elle de plus en plus importante, « du moment que le prix du neuf est au-delà de la capacité financière des acheteurs ».

L’IMMOBILIER VA-T-IL STAGNER, BAISSER OU S’APPRECIER ?

Aujourd’hui, tout le monde attend !!! Les acheteurs potentiels marquent une pause  dans leur décision d’achat tant pour un investissement que pour une résidence principale face a la crise internationale et a l’envolée des prix au Maroc. Les promoteurs immobiliers, eux, risquent de voir leurs stocks invendus augmentés. Les banques, du fait des recommandations des autorités monétaires, deviennent de plus en plus vigilantes en matière d’octroi de crédit. Pour les étrangers, la banque demande de plus en plus 50% d’apport personnel pour le financement du bien immobilier. Tout ceci entraînera a fortiori une stabilisation des prix, voire leur ralentissement durant les mois à venir. La Fédération Nationale des Promoteurs Immobilier (FNPI) est à cet effet en train de préparer un indice des prix qui permettra de mieux comprendre ou s’adapter a  l’évolution du marché.

DIFFERENTES HYPOTHESES POUR FAIRE BAISSER LES PRIX ?

En fonction de la position des intervenants, chacun d’eux a son point de vue. Pour un consultant en finance, c’est un essoufflement de la demande (que nous connaissons déjà sur certains biens immobilier du au resserrement des obtentions de crédits qui conduit à une baisse de la demande) qui devrait les faire baisser le prix des logements au Maroc comme c’est le cas dans la plus part des pays du Monde. Pour des promoteurs immobiliers, c’est l’augmentation de l’offre et l’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisme qui devra  contribuer à un fléchissement des prix. Un argument partagé par les notaires de manière générale. D’autres professionnels pensent que les avantages fiscaux attribués aux promoteurs et aux acheteurs, ainsi que la disponibilité du foncier au bon prix…feront baisser les prix.

LA CRISE IMMOBILIERE PEUT- ELLE TOUCHE LE MAROC COMME A L’ETRANGER ?

Actuellement,  la plus part des professionnels pensent qu’il n’y a pas de crise de l’immobilier au Maroc malgré la baisse des ventes de logements dans certaines ville comme Marrakech, Agadir, Tanger. En effet,  les banques marocaines n’ont pas été exposées aux « subprimes », ces actifs toxiques qui ont engendré la chute du système financier mondial. Ensuite,  le marché immobilier est encore en déficit de logement dans ce pays avec un manque d’un million d’unités nouvelles chaque année. De plus, des mécanismes/ loi de garantie sont mis en place par l’Etat comme le fogarim, des applications prudentielles rigoureuses des banques sont instaurées et la taille du marché hypothécaire (faible présence du capital étranger dans financement des logements) est relativement limitée. Néanmoins,  les intervenants du marché immobilier ont constaté cet été un ralentissement de la demande des étrangers et des Marocains Résidents à l’Etranger (MRE) en matière d’acquisition immobilière. Voici un exemple de la façon dont la crise peut affecter le Maroc. Les effets de ce ralentissement ne pouvant se faire réellement ressentir que dans quelques mois.

L’ETAT PEUT JOUER UN ROLE DE  REGULATEUR  DU MARCHE ?
 
La mise en place des mesures par les autorités consistent a mettre à la disposition des promoteurs des terrains aménagées pour diminuer la tension qui règne sur le foncier, particulièrement sur les grandes villes comme Casablanca, la  mise en place de nouvelles zones d’urbanisation satellitaires et la réorientation de la production vers des produits moins chers destinés qui permettra une meilleure adéquation entre l’offre et la demande immobilière.  Selon Mounia Lahlou, directrice de la Promotion Immobilière, l’état peut jouer un rôle dans l’accroissement de la production publique et particulièrement celle d’Al Omrane, de l’identification et de l’instauration de mesures incitatives pouvant  mobiliser le parc vacant de logements locatifs, de promouvoir des produits dédiés aux différentes couches de la population ; d’installer un système de veille permettant l’observation du marché immobilier  pour suivre tous les aspects de la production et du marché, de l’encouragement de l’habitat locatif…Du côté du secteur privé, beaucoup préconisent  la révision des plans d’aménagement, l’amélioration des procédures d’autorisation de construire…Il incite même l’Etat à donner des avantages fiscaux pour répondre aux besoins des logements sociaux et économiques. Saïd Sekkat, président de la FNPI, se focalise plutôt sur le réaménagement de la taxe sur les terrains non bâtis, la révision de l’index de réévaluation des terrains, la dynamisation du secteur locatif et surtout, par le développement de la production de logement, qui va de pair avec l’augmentation de l’offre de foncier urbanisable.

DELAIS POUR UNE ACQUISTION IMMOBILIERE ?

 Les agents immobiliers prévoient près de 15 jours pour le financement immobilier et de 1 à 3 mois pour trouver le bien, et encore 1 mois pour la finalisation du dossier de crédit et des actes notariés. Les promoteurs immobiliers évoqueront en moyenne une durée de trois semaines, entre le premier contact avec le promoteur immobilier et la mise en place du dossier de crédit et les démarches administratives et juridiques.

DEALIS DE VENTE D’UN BIEN ?

Il faut compter en moyenne de 1 à 6 mois en fonction du prix de vente  fixé par rapport au marché et de la visibilité de l’offre (elle est importante en agence immobilière et faible si vous ne communiquez pas dessus). Le Magazine « Logic-Immo Maroc » permet de diffuser son bien immobilier auprès de près de 200 000 lecteurs par mois avec le portail immobilier www.logic-immo.ma qui assure une visibilité internationale du produits. Le Magazine est également distribué dans la plus part des salons immobiliers internationaux (salon SMAP a paris  ect… )

EN CAS DE NON VENTE, EST-CE QUE JE DOIS REAJUSTER MON PRIX ?

Il faut déterminer les vraies raisons de la mévente du bien (agencement, décoration immobilière, luminosité) car le prix n’est parfois pas le seul facteur déterminant dans l’acte d’achat. Si vous ne vendez pas, la cause peut être due à une mauvaise exposition du bien, à un mauvais entretien ou à une mauvaise publicité (LOGIC –IMMO retravaille systématiquement les photos). Il faut d’abord faire un tour du marché, les agences immobilières sont souvent de bon conseil, visiter des biens similaires pour ajuster le prix qui ne devrait pas dépasser les 15% du prix de vente. Ensuite, il faut laisser l’acquéreur faire une proposition !!!

LE NOTAIRE EST-IL OBLIGATOIRE DANS UNE TRANSACTION ?

Pour les ventes en l’état futur d’achèvement (vente sur plan) ou vente de bien soumis au régime de la copropriété, la législation prévoit que l’acte doit être, sous peine de nullité, établi par un acte authentique rédigé par un notaire ou adoul dressé par un avocat agréé près de la cour suprême. Cependant pour la signature des compromis de vente, il est possible d’avoir gratuitement un modèle de compromis qui garantit les intérêts des acheteurs et des vendeurs pour une bonne transaction immobilière.

A QUELLE MOMENT PUIS-JE VENDRE SANS PAYER TROP D’IMPOTS ?

La législation a mis en place des cas d’exonération de l’impôt sur les plus values immobilières pour les logements économiques utilisés à usage d’habitation depuis au moins 4 ans et les autres logements affectés à l’usage d’habitation principale depuis au minimum 8 ans.

ACHAT / VENTE DU BIEN ?

Pour l’acquisition du bien immobilier au Maroc, il est important de trouver un équilibre entre le coût du crédit et les prix de l’immobilier sur le moment car les deux paramètres sont indispensables pour établir un budget et faire ses choix.
Quand a la revente du bien pour des raisons professionnelles ou parce que la famille s’agrandit, il fout savoir, Il existe pour le financement des produits de crédit qui permettent à l’acheteur de gérer au mieux cette phase de transition. Dans le cas d’un investissement immobilier ou d’un placement, les acquéreurs vendent le bien en maximisant en remboursant son crédit par anticipation et ainsi  stopper le paiement des intérêts.

 ATTENDRE  COURANT 2009  OU PASSER A L’ACT D’ACHAT MAINTENANT  ?

Les acheteurs préfèrent attendre encore quelque mois et voir une éventuelle baisse de prix début 2009 avant de se décider à passer à l’acte et peut pourraient engendrer le marché vers une crise avec les promoteurs qui se trouveraient dans l’embarras avec des stocks de bien non vendus et un crédit qui cours a la banque. Ainsi, les prix pourraient alors baisser, donc devenir plus accessibles pour une  majorité d’acheteurs. Mais selon un promoteur immobilier, nous ne risquons pas de tomber dans ce schéma là. Les promoteur immobiliers pensent que les prix des matières premières risquent de continuer a augmenter ainsi que le prix de la main d’œuvre  et surtout, le foncier, encore rare, qui devrait favoriser encore à la hausse des prix. Pour certains professionnels, il est préférable d’acheter maintenant, et tant que des opportunités se présentent si la négociation du bien est équitable pour les deux partis comme dans la ville de Rabat par exemple, qui aurait connu une légère diminution ces derniers temps du fait de la «crise psychologique» latente . En l’absence de baromètre de prix de l’immobilier dans les différentes ville du Maroc, il est donc compliquée de répondre uniquement par l’affirmative ou par la négative à cette question car tout dépend de la Négociation commerciale !!!
 
 LOUER OU ACHETER ?

Les prix vertigineux de l’immobilier marocain  ayant atteint son paroxysme, on peut penser que le marché de la location pourrait prendre le pas sur l’achat mais l’achat d’un bien semble encore plus approprié que la location car la traite d’un remboursement de crédit est proche du montant du loyer sans être propriétaire. Mais la location pourrait devenir attrayante si les prix se maintiennent à des niveaux accessibles, si le projet de loi sur le locatif, concocté par le ministère de l’habitat, arrive à passer le stade du Parlement, et si la justice ne traîne pas dans les dossiers de délogement des locataires.

Que deviens le crédit en cours si une banque fait faillite?

 Les autorités monétaires dans le système bancaire ne permettent pas à une banque marocaine d’être en faillite. En effet,  lorsqu’une banque est en difficulté, les autres établissements sont tenus de par la loi, de participer à son renflouement ou elle sera rachetée par un autre établissement. Dons le financement du bien immobilier suit son cours…

Peut- on acquérir  un bien immobilier sans apport initial ?

Toutes les banques comme la société générale, la Bmci , la bmce ou wafa immobilier n’adoptent pas la même aptitude vis-à-vis d’un client. Il est possible de contracter un crédit sans un financement  personnel mais il faut un poste solide avec de gros revenus. C’est un client plus risqué pour elle. Il est préférable de proposer un dossier avec de l’apport afin d’obtenir les meilleures conditions de crédit ( taux le plus bas ).
Le gouverneur de la banque central ne cesse de mettre en garde les banques sur leur manière d’octroyer des crédits certains établissements financent, en effet, au-delà de 100% de la valeur déclarée. Cette pratique a été  assez courante pour un financement à 105%, allant parfois jusqu’a 120% jusqu’en 2008 avec l’euphorie immobilière. En 2009 compte tenu de la conjoncture, ces mêmes banques devraient a priori être a encore plus vigilantes dans l’octroi des crédits, donc ne plus se hasarder à trop dépasser les 100% voir refuser si il n’y a pas d’apport personnel du bien.

Quels autres frais que le bien une banque peut-elle financer au-delà de 100% ?

 Les banques acceptent de financer les frais de notaire, les frais d agence immobilière, les frais de petits travaux, les frais d aménagement…..

Dans l’année 2009, les taux d’intérêt vont-ils augmenter ou  baisser ?

Il  ne devrait pas avoir de grand changement au cours de l’année 2009 en matière de taux d’après Bank al Maghrib, qui vient de relever son taux directeur de 25 points de base à 3,5 ne devrait plus le retoucher au moins jusqu’au mois d’avril 2009. Mais, La hausse des taux d’intérêt n’est donc pas à écarter suivant l’évolution du contexte international et devrait rester à des niveaux supportables. Il faudrait par ailleurs attendre aussi que les autorités monétaires mettent en place ce nouveau système d’indexation (projet en cours de réflexion) des taux variables des crédits immobilier (ils sont jusqu’à présent indexés sur les bons du trésor) pour voir de quelles manière les taux pourraient évoluer.

Peut-on négocier les taux d’intérêt et les frais d’assurance avec les banques ?

Bien sur, il faut faire  jouer la concurrence avec votre banque et les autres sur les  taux d’intérêt, la périodicité de paiement de l’assurance, le montant de la prime d’assurance, les indemnités de remboursement anticipé, les frais de dossier, la prime multirisque et compter environ 3 semaines pour toutes ses démarches.

Le statut familial et l’âge des emprunteurs influencent-ils les conditions du crédit ?
         
A d’évidence, un jeune de 25 ans aura plus de chance de contracter et bien négocier son crédit qu’un client de 55 ans par exemple car plus on est âgé plus vous présentez un risque pour la banque et  les taux d’intérêt risquent d’être plus élevés aussi. Le mariage par exemple permet de mettre en place un Co-emprunt afin de lever un montant plus important pour l’acquisition.  Une personne mariée apportera donc plus de garanties à son conjoint.

A combien s’élève les frais lorsque j’anticipe le remboursement de mon crédit ?

 Le client paie l’indemnités de remboursement anticipé ( lorsqu’il est inclus dans le contrat ) qui sont l'équivalent de 3 moins d’intérêt sur le capital remboursé.

Ou bout de combien de mois d’impayées de crédit je risque la saisie de mon bien ?

De manière générale, un bien est saisi lorsqu’une banque est définitivement convaincue de l’incapacité du payeur à retrouver de la solvabilité. Il faut avoir à l’esprit que la banque n’a, en soi, aucun intérêt à faire jouer la garantie (immobilisation de l’actif de la banque, coût du recouvrement …) 

Comment rentabiliser mon investissement immobilier ?

Le meilleur moyen de rentabiliser son investissement est de faire du locatif, en priorité les locations courtes durées plus sûres  que les longues durée. Vous pouvez obtenir un rendement de 7 à 8 % dans le cas d’une bonne acquisition. Ensuite, lors de la  revente du  bien immobilier, il est préférable que le bien soit en bon état si vous voulez le céder à un bon prix. (L’entretenir en réglant par exemple les frais de copropriété pour …. Qu’il ne perde pas de sa valeur.)

 Quel est l’intérêt de faire appel à un courtier en immobilier ?

Il se charge d’accompagner et de conseiller le client tout au long de sa recherche de financement pour lui trouver le meilleur crédit aux meilleures conditions, en toute indépendance vis-à-vis des banques. Le courtier connaît les offres spécifiques de chacune des banques par exemple si telle banques a une offre particulièrement performante pour les fonctionnaires ou telle autre pour les résidents étrangers … certaines banques pratiquent aussi des « promotions », elles vont faire une offre préférentielle durant une certaine durée. Le courtier donne un avantage direct à ses clients grâce à sa capacité de négociation. Grâce à ses volumes, CAFPI, premier courtier en immobilier au Maroc, obtient des banques partenaires avec lesquelles il travaille des conditions particulièrement avantageuses dont il fait bénéficier directement ses clients. En ce qui concerne les frais de dossier, ils remplacent ceux des banques. Ils sont de l’ordre de 1% du crédit et sont plafonnés. Les honoraires ne sont dus que si le client accepte effectivement l’offre de CAFPI propose aussi le remboursement de ses frais de dossier. En conseillant CAFPI a chaque parrain, il se voit verser des sommes qui compensent vite les frais de dossier.

 Quels sont les villes ou l’offre est la plus abondante ?

 Les principales villes sont Marrakech et Tétouan et toutes les villes satellites, comme Tamensourt, Tamesna, Bouskoura  restent aussi très convoitées et offrent des opportunités intéressantes.

Quels sont piéges à éviter dans une opération d’achat et de vente ?

A l’achat, le principal piége est verser un acompte de réservation sans savoir si le crédit est réalisable par une simulation au préalable. Il faut savoir que les acquisitions de Melkia et des fausses VEFA ne sont par finançable. Autres choses, lorsque vous achetez avec beaucoup de dessous de table, à la revente, la taxe sur les plus-values de cessions peut être importante.

A la vente, le principal piége est la précipitation : renseignez-vous sur les prix du marché et le meilleur moyen de commercialiser le bien (il peut être plus intéressant de confier son offre à une agence immobilière si on manque de temps). Si vous êtes vraiment pressé car un autre bien vous intéresse, des montages spécifiques existent pour permettre au client de faire un prêt « Relais ».
 Autre élément : ne pas oublier de prendre en compte les différentes taxes dans son calcul ( taxe d’édilité, TVA à soi-même,TPI : taxe sur les profits immobiliers
 De manière générale, il ne faut ne verser aucune somme et ne signer aucun document hors la présence de votre notaire qui veillera à effectuer les investigations nécessaires et d’usage pour vérifier si celui qui se prétend vendeur est bien le propriétaire, qu’il n’y a pas de charges saisies ou empêchement pouvant nuire aux droits de l’acquéreur.

La loi en vigueur sur la VEFA protège-t-elle l’acquéreur ?

 Il faut être sûr que le promoteur possède une garantie bancaire. Une VEFA est une vente en l’Etat futur d’Achèvement, ce qui signifie acheter un logement en construction avant qu’il ne soit fini. Dans ce cas, on donne une avance au promoteur au moment de la commande et on paie le complément suivant un échéancier contractuel. Le contrat inclut des données importantes comme les pénalités de retard et autres détails qui ne rentreront pas dans le cadre de la protection de la loi puisque admises dans le contrat. De même, si le contrat n’est pas une vraie VEFA, l’acheteur ne sera pas protégé. Tout dépend donc de la rédaction du contrat et des termes signés par l’acheteur. Il est recommandé de vérifier l’intégrité du contrat fourni par le promoteur, auprès d’un spécialiste. CAFPI, par exemple.

L’avantage principal de la vrai VEFA est qu’elle assure la sécurité des accédants à la propriété en ce qui concerne les avances versées au vendeur au cours de la construction de l’immeuble, et leur assure le remboursement des sommes versé en cas d’inachèvement des travaux de construction. 
Les garanties offertes à l’acheteur par cette loi consistent en :
- la constitution d’une caution bancaire ou toute autre caution ou assurance en garantie des avances versées par l’acheteur ;
- la possibilité donnée a l’acheteur de recourir à la prénotation de la fraction immeuble à réaliser ;
- la prévision des indemnités de retard en cas de non respect des engagements des parties contractuelles ;
- la possibilité d’intenter une action en justice en cas de refus de conclure le contrat définitif par l’une des parties contractantes.